국세청이 알려주는 '양도소득세 실수톡톡', 비과세·감면 요건과 절세 방법

제목

국세청은 국민들의 양도소득세 고민에 도움이 되고자 부동산 양도 전 미리 알아두면 유용한 비과세·감면 요건, 절세 방안 등을 담은 ｢양도소득세 실수톡톡(talk talk)｣ 시리즈를 연재하고 있다.

 

제2회차는 국민들의 관심이 큰 1세대 1주택 비과세 실수사례를 중점적으로 다루어 일시적 2주택 및 상속주택 특례, 세대분리 요건 등 비과세 적용 시 알아두어야 할 내용을 알기 쉽게 설명하였다.

 

양도소득세 실수톡톡(talk talk) 제2회차 사례 내용

번호	구분	제 목
1	일시적 2주택	▸일시적 2주택 비과세 특례요건 중 신규주택 취득요건을 충족하지 않아 비과세를 적용받지 못한 사례
2	상속주택 특례	▸주택을 상속받은 후 다른 주택을 취득･양도하여 비과세를 적용받지 못한 사례
3	주거용 전환	▸오피스텔을 주거용으로 사용 후 바로 양도하여 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못한 사례
4	세대분리	▸주택 양도 전 주민등록상 세대를 분리하였으나 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못한 사례
5	시골주택	▸사람이 살지 않는 시골주택도 주택 수에 포함되어 다른 주택 양도 시 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못한 사례
6	부득이한 사유	▸부득이한 사유로 다른 지역으로 주거를 이전하였으나 세대 전원이 이사하지 않아 비과세를 적용받지 못한 사례
7	장기보유 특별공제	▸상속받은 주택은 장기보유특별공제 산정 시 보유･거주한 기간이 통산되지 않아 양도소득세를 추가 납부한 사례

1. 일시적 2주택 비과세 특례요건 중 신규주택 취득요건을 충족하지 않아 비과세를 적용받지 못한 사례

(실수사례)  한누리씨는 종전주택을 신규주택 취득일부터 3년 이내 양도하고 일시적 2주택으로 비과세 신고하였으나, 종전주택을 취득한 날로부터 1년이 지나기 전에 신규주택을 취득하여 비과세를 적용받지 못함 * 양도소득세 : 비과세 적용 시 0원 ⇒ 미적용 시 161백만 원 (사례설명) ① (취득요건) 종전주택 취득일부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고, ② (양도요건) 신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택 양도 시 비과세 적용 가능 (Check Point) 일시적 2주택 비과세 판단 시 종전주택의 양도기한(3년)뿐만 아니라 신규주택의 취득요건(종전주택 취득일로부터 1년 경과 후 신규주택 취득)도 확인 필요 (절세 팁)  일시적 2주택 비과세를 적용받기 위해서는 요건에서 정한 기한을 충족하여야 하므로 신규주택을 취득하기 전부터 미리 계획을 세우고, 계획된 일정에 따라 주택을 취득·양도하는 것이 중요

 

2. 주택을 상속받은 후 다른 주택을 취득･양도하여 비과세를 적용받지 못한 사례

(실수사례) 장세종씨는 상속주택이 주택 수에서 제외되는 것으로 잘못 알고 다른 주택을 양도한 후 비과세 신고하였으나, 상속개시 후 취득･양도한 주택은 상속주택 특례대상에 해당하지 않아 비과세를 적용받지 못함 * 양도소득세 : 비과세 적용 시 0원 ⇒ 미적용 시 123백만 원 (사례설명) 상속개시 당시 이미 일반주택을 보유하고 있는 1세대가 주택을 상속받은 후 일반주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 특례를 적용함  (Check Point) 상속주택보다 나중에 취득한 주택의 경우에는 상속주택 특례가 적용 되지 않으므로 비과세를 적용받기 위해서는 주택의 취득순서를 미리 확인 (절세 팁) 주택을 상속받은 후 다른 주택을 취득할 계획이 있는 경우 상속인간 상속재산 분할협의를 통해 주택을 상속받지 않거나 소수지분만 상속받는 것도 절세에 도움

 

3. 오피스텔을 주거용으로 사용 후 바로 양도하여 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못한 사례

(실수사례) 홍길동씨는 양도 시점에 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있어 비과세 신고하였으나, 주거용으로 사용한 날로부터 2년이 되지 않아 비과세를 적용받지 못함 * 양도소득세 : 비과세 적용 시 0원 ⇒ 미적용 시 113백만 원  (사례설명) 주택이 아닌 건물을 주거용으로 사용하는 경우에는 주거용으로 사용한 날(또는 주택으로 용도변경한 날)부터 주택을 취득한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부 판단 (Check Point) 주거용으로 사용하는 오피스텔을 양도하는 경우에는 해당 건물을 양도하기 전에 주택으로 사용한 날부터 양도일까지 보유기간이 2년 이상인지 확인 필요 (절세 팁) 건물을 공부상 용도와 달리 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우에는 실제 사용용도를 확인할 수 있는 증빙자료를 미리 준비 * 전입신고내역, 입주자카드, 내부사진, 관리비내역(수도, 전기사용내역 등)

 

4. 주택 양도 전 주민등록상 세대를 분리하였으나 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못한 사례

(실수사례) 이민국씨는 A주택 양도 시점에 다른 주택을 보유한 아들과 주민등록상 주소가 달라 비과세 신고하였으나, 아들이 소득도 전혀 없고 실제 부모와 함께 생활하고 있는 것으로 확인되는 등 별도세대로 인정받지 못해 비과세를 적용받지 못함 * 양도소득세 : 비과세 적용 시 0원 ⇒ 미적용 시 141백만 원 (사례설명) 1세대 1주택 비과세 적용 시 동일세대인지 여부는 형식상 주민등록내용에 불구하고 실질적인 생활관계 등을 고려하여 사실상 생계를 같이 하였는지 여부로 판정 (Check Point) 1세대 1주택 비과세 여부는 양도 주택의 양도(잔금청산일) 당시 현황에 의하여 판정하므로 주택 양도 전에 실질적으로 세대분리가 되었는지 반드시 확인 필요 (절세 팁) 자녀의 소득, 직업, 거주지 등을 고려하여 생계를 달리하는 별도세대로 인정받을 수 있는지 미리 확인하고 증빙서류를 사전에 준비 * 관리비 상세내역, 교통･신용카드 이용내역, 수입 및 지출 관련 금융거래내역 등

 

5. 사람이 살지 않는 시골주택도 주택 수에 포함되어 다른 주택 양도 시 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못한 사례 

(실수사례) 김국세씨는 시골에 방치되어 있는 주택이 비과세 판단 시 주택 수에 포함되지 않는 것으로 잘못 알고 본인이 거주하던 B주택을 양도 후 1세대 1주택 비과세 신고하였으나, 2주택자로 비과세를 적용받지 못함 * 양도소득세 : 비과세 적용 시 0원 ⇒ 미적용 시 189백만 원 (사례설명) 주택으로 사용하던 건물을 장기간 방치하여 주거용으로 사용하지 않는 경우에도 공부상의 용도가 주택이면 비과세 판단 시 주택 수에 포함될 수 있음 (Check Point) 시골에 방치되어 있는 주택도 주거로서의 기능이 유지되어 사람이 거주할 수 있는 주택인 경우 주택 수에 포함될 수 있으므로 다른 주택 양도 전에 시골주택이 주택에 해당하는지 미리 확인 필요 (절세 팁) 다른 주택 양도 전 시골주택을 철거･멸실할 경우 1세대 1주택 비과세 적용 가능

 

6.  부득이한 사유로 다른 지역으로 주거를 이전하였으나 세대 전원이 이사하지 않아 비과세를 적용받지 못한 사례

(실수사례) 이로운씨는 근무지 이전으로 1년 이상 보유·거주한 서울 주택을 양도하고 비과세로 신고하였으나, 이로운씨의 나머지 세대원은 특별한 사유없이 함께 주거를 이전하지 않고 계속 서울에 거주하고 있어 비과세를 적용받지 못함 * 양도소득세 : 비과세 적용 시 0원 ⇒ 미적용 시 118백만 원 (사례설명)  근무상의 형편 등 부득이한 사유로 1년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우 세대전원이 다른 시·군으로 주거를 이전하여야 비과세 적용 가능 (Check Point)  1년 이상 거주한 주택을 부득이한 사유로 양도하면서 보유･거주기간에 관계없이 비과세 적용받기 위해서는 세대전원이 다른 시·군으로 이전할 수 있는지 확인 (절세 팁) 주거를 이전하지 못한 세대원에게 취학, 근무상의 형편 등 부득이한 사유가 있는 경우에는 해당 세대원이 함께 주거를 이전하지 않아도 비과세 적용 가능

 

7. 상속받은 주택은 장기보유특별공제 산정 시 보유･거주한 기간이 통산되지 않아 양도소득세를 추가 납부한 사례

(실수사례) 김양심씨는 동일세대인 부친의 사망으로 상속받은 고가주택(12억 원 초과)을 양도하면서 동일세대원으로서 부친이 보유･거주한 기간도 통산하여 장기보유특별공제를 적용받을 수 있는 것으로 잘못 알고 신고하였으나, 김양심씨가 상속주택을 취득한 이후 보유･거주한 기간만 장기보유특별공제가 적용되어 양도소득세를 추가 납부함 * 양도소득세 : 보유·거주기간 통산 시 4백만 원 ⇒ 미통산 시 36백만 원 (사례설명) 상속받은 주택의 장기보유특별공제율 계산 시 보유기간 및 거주기간은 상속인이 상속주택을 취득한 날(상속개시일)로부터 계산 (Check Point) 상속주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 요건의 보유･거주기간은 동일세대원으로서 피상속인이 보유･거주한 기간을 통산하는 것이나, 장기보유특별공제율 계산 시 보유·거주기간은 상속인의 상속주택 취득일(상속개시일)부터 계산 (절세 팁) 동일세대원으로부터 주택을 취득하더라도 장기보유특별공제 산정은 본인이 주택을 취득한 날부터 계산하므로 해당 주택 취득일부터 장기간 보유·거주하는 것이 절세에 도움

(출처:국세청)